Terroirs en mouvement : là où naissent les opportunités

Véritable baromètre du vignoble, le marché des transactions viticoles reflète la confiance ou les tensions qui traversent la filière. Dynamisme des ventes, évolution des prix, profils d’investisseurs : en 2026, sur fond de crise économique, ces indicateurs en disent long sur l’état de santé des régions françaises. Pour décrypter la situation, nous avons rencontré Gilles Martin, président de Vinea Transaction Vallée du Rhône & Demeures du Grand Sud.

Gilles Martin, pouvez-vous rappeler à nos lecteurs ce qu’est Vinea Transaction et quelles en sont les activités ?

Vinea Transaction est un réseau unique spécialisé dans la vente de domaines viticoles en France. Créé en 1991 à Montpellier, il compte aujourd’hui huit bureaux indépendants et autonomes animés par une structure nationale. Le réseau est présent au cœur des grandes régions viticoles, Champagne, Bordeaux, Bourgogne-Beaujolais, Cognac, Languedoc, Loire, Provence et Vallée du Rhône. Juridiquement, Vinea Transaction a le statut très réglementé d’agence immobilière, garant d’une responsabilité professionnelle engageante.
En plus de piloter les négociations jusqu’à la signature des actes, notre savoir-faire repose sur un double accompagnement. Auprès des cédants pour préparer la vente, avec vérification de la consistance des actifs, validation de l’avis de valeur et vérification des conséquences fiscales de la cession (optimisation juridique et fiscale, notamment concernant la plus-value). Auprès des acquéreurs, qui bénéficient de nos introductions privilégiées, puisque 30% de nos propriétés sont « off market ». Ils disposent d’un accompagnement tout au long de la vente et de mises en relation via notre carnet d’adresses, riche de plus de 35 ans d’expérience. Ils peuvent ainsi solliciter des professionnels expérimentés et indépendants dans chaque région, au fait des spécificités et usages locaux, qu’ils soient notaires, juristes, techniciens, architectes ou agronomes.

Quels sont les profils d’investisseurs qui font appel à vous ?

Nous travaillons avec deux catégories d’investisseurs. Les premiers : des professionnels du vin, le plus fréquemment des vignerons en quête de la pépite, souvent un cru. Leur objectif est de se diversifier sur des appellations porteuses, qui génèrent de la rentabilité et apportent une valeur ajoutée en termes de notoriété, d’image et de patrimoine. L’un de nos atouts est d’être capables de nous immerger avec eux, pour leur proposer des domaines aptes à optimiser l’investissement, tant dans la dimension technique qu’économique.
Les seconds : des investisseurs qui visent notamment une défiscalisation via un placement dans un domaine, ou qui cherchent tout simplement un lieu de vie. Il s’agit alors d’investissements « plaisir », fréquemment portés par des chefs d’entreprise ou des professionnels de la finance et de la tech, tels que des traders, qui veulent se réinventer et se retrouver dans le vin avec un projet à taille humaine. Ces profils exigeants recherchent principalement l’archétype de la très belle propriété, une belle bâtisse avec un environnement sans nuisances, souvent des domaines de moins de vingt hectares, plus faciles à reprendre en termes de gestion, rénovation et mise en marché du vin.

En ce début d’année 2026, pouvez-vous dresser un diagnostic sur l’état du marché des transactions viticoles en France ?

À Bordeaux, le marché se tasse, avec un curseur de valeur délicat à situer. Il y a, de fait, de réelles opportunités à saisir. C’est un marché à deux vitesses. Pour les génériques, c’est difficile, mais la nouvelle donne permet d’acheter une belle gentilhommière avec 10 à 20 hectares de vignes, à seulement deux heures de Paris grâce au TGV, dans un budget d’un million d’euros. Le marché des crus est simplement au ralenti avec un gel des prix.
À Cognac, le marché connaît une chute brutale avec les turpitudes douanières américaines et chinoises. En douze mois, selon les chiffres de la Fédération Nationale des Safer, les prix du foncier ont été divisés par trois. Des affaires sont à saisir, d’autant que les taxes peuvent tout à fait disparaître aussi vite qu’elles sont apparues, engendrant le redémarrage du marché.
La vallée de la Loire tire son épingle du jeu. Le vignoble est moins exposé, notamment grâce au vin blanc, qui souffre moins de la baisse de la consommation. La région est attractive, proche de Paris, et riche d’histoires et de traditions.
En Champagne, la valeur du foncier reste ferme. Les transactions sont tenues par les maisons de négoce. Le marché du Champagne souffre moins et il y a peu de perte de valeur.
En Bourgogne, certaines appellations et certains domaines restent assimilés à des objets d’art, avec une forte valorisation, notamment les super clos des Côtes de Nuits et de Beaune.
En Beaujolais, les crus se portent bien, alors que l’appellation générique souffre très fortement.
Sur la Côte d’Azur, le marché a été hors-norme, avec des transactions en dehors de toute expertise et avis de valeur.
L’effet de convoitise a été tellement fort sur les rosés de Provence que certaines ventes se sont effectuées bien au-dessus d’une valeur objective. Ce phénomène a été poussé par l’arrivée de grands acteurs, comme Brad Pitt ou Georges Clooney, avec un effet « show-biz ». Des acquéreurs très médiatiques, tel que LVMH, ont également fortement investi en Provence, afin de détenir une position dominante semblable à celle qu’ils ont actuellement en Champagne. Dans une logique de marque forte, Pernod-Ricard s’est aussi engouffré en Provence. Aujourd’hui, le marché est atone, avec un redémarrage qui implique de retrouver les prix d’avant-Covid et un réajustement qui pourrait atteindre -30%. L’opportunité est de mise.
En Languedoc, les crus de type terrasses, Pic-Saint-Loup ou domaines autour de la métropole de Montpellier suscitent de l’intérêt. Si l’on considère en revanche des zones en déficit d’eau, comme les Corbières, ou des zones très génériques, le marché est extrêmement dur et par endroit sinistré, car il n’y a pas de demande, avec de sérieux problèmes climatiques et de production qui apparaissent.
Quant à elle, la vallée du Rhône se décompose en deux parties. Les côtes du Rhône Nord, avec leurs crus, se portent bien en termes de marché. Ce sont des appellations qui ont toujours répondu à un marché France traditionnel, et, du fait de leurs petites surfaces, restent convoitées. Dans la partie méridionale, des crus comme Châteauneuf-du-Pape ou Gigondas ne régressent pas, mais cessent de grimper, alors que d’autres crus un peu secondaires connaissent des turbulences. Il en est de même pour les côtes génériques, qui sont à la traîne. Ventoux, Luberon et Alpilles sont des régions recherchées, dès lors que l’immobilier est de qualité.

Au-delà de cette approche régionale, avez-vous noté d’autres tendances nationales fortes en matière d’investissement viticole ?

Le marché redémarrera avec la campagne d’arrachage en cours, qui va mécaniquement réajuster l’offre et la demande. La baisse des prix du foncier qui est en train de s’opérer va également rebooster les transactions, car il y a pour l’heure trop de déphasage avec la réalité économique. Il est à retenir que le marché du cru reste d’avenir, tout comme les petits domaines posés sur des terroirs dont certains sont à dénicher. La recherche de qualité est toujours porteuse. La notion de vignoble irrigable est également une priorité, puisqu’elle constitue une sécurité par rapport aux aléas climatiques.
Vinea Transaction va de plus en plus accompagner les acteurs locaux et maisons réputées qui sécurisent leur acquis. Une de nos toutes dernières missions vient d’ailleurs de porter sur le recentrage d’actifs pour le compte de la maison Bernard Magrez. Cette redistribution d’actifs ouvre aujourd’hui la porte à des clients extérieurs pour investir sur des appellations sur lesquelles ils n’arrivaient pas à rentrer.
Une autre tendance est la recherche accrue par les investisseurs du côté hospitalité sous toutes ses formes, expositions, accueil, séminaires, restauration, hébergements. Ils se rendent compte que valoriser directement la production sur le domaine est préférable à l’export, qui induit des frais d’approche lourds. Ils réalisent également que faire vivre des expériences sur place permet de communiquer sur le domaine et de travailler sa renommée.
Enfin le beau, la belle situation, le domaine iconique, la belle architecture restent toujours recherchés et spéculés.

Avez-vous des projets de développement en vue pour Vinea Transaction ?

Vinea Transaction se développe sur la qualité de son expertise et la rapidité des réponses apportées. Nous ciblons encore plus les propriétés que nous proposons à la vente et centrons nos actions sur la recherche de domaines viables ou à valeur patrimoniale réelle. Enfin, nous travaillons sur des développements spécifiques avec des modèles de recherche reposant sur l’intelligence artificielle. Notre volonté est de rester leader sur ce marché très spécifique.